最近不少人刷到“38号文件”，有人说以后不盖商品房了，也有人喊房价要暴涨，一时间市场情绪起伏不定。今天，就让我们一起来梳理一下新规对房地产行业会产生那些影响？

该文件是由自然资源部与国家林草局联合发布的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号，简称“38号文”），对房地产行业的影响，作者认为主要体现在以下方面：

1、土地供应逻辑重构

新增建设用地受限：明确新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。这意味着传统依赖新增建设用地扩张的房地产模式受到限制，远郊新区大规模成片开发模式基本被堵死。

存量土地成为主力：未来房地产用地供应将重点依托存量土地盘活，包括闲置土地回收、低效用地再开发、城中村改造等。房企获取土地资源的路径从“新增拿地”转向“存量盘活”，核心城市存量地块的稀缺性提升。

2、房企竞争格局变化

行业集中度提升：存量土地盘活对资金实力、运营能力、政企协调能力要求更高，中小房企因资源有限，难以参与优质存量地块竞争，可能逐步退出市场或聚焦三四线城市细分领域；而资金雄厚、运营能力强的国企、央企及头部房企将凭借优势抢占优质存量资源，行业集中度进一步提升。

转型压力增大：房企需从“规模扩张”模式转向“存量提质”模式，聚焦城市更新、旧改运营、成本控制等能力，否则难以在存量市场立足。

3、市场供需与价格分化

新房供应收缩：纯商品住宅新增供应减少，核心区新房更紧俏，价格预期趋于稳定；远郊、非核心板块因需求不足，可能出现流拍或低价成交，拿地成本分化加剧。

去库存加速：政策引导消化存量房源，利于改善供求关系，稳定市场预期，二手房市场活跃度可能提升。

4、民生导向强化

保障性住房优先：城中村改造中的零星土地（面积不超过项目总面积10%）可用于保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等民生配套，进一步强化“房住不炒”导向，完善住房保障体系。

配套完善要求提升：政策要求房地产用地优先布局配套完善的区域，倒逼房企在拿地、开发过程中同步完善教育、医疗、交通、商业等配套设施，提升居住舒适度。

5、合规性要求提高

严禁违规使用新增建设用地：新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，经营性房地产开发原则上不得使用新增建设用地，违规使用将面临严厉处罚。

严控生态保护红线：项目用地需严格遵守“三区三线”管控要求，不得违规占用永久基本农田、生态保护红线，房地产开发项目选址需符合国土空间规划。总体而言，38号文并非“房地产用地断供”，而是通过重构土地供应逻辑，推动房地产行业从“增量扩张”向“存量提质”转型，引导行业聚焦城市更新、品质提升和民生保障，实现高质量发展。

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